아파트 청약에 당첨되면 대금 지불은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 납부합니다. 아파트를 분양 받은 뒤 입주를 하게 되면 건설사에 잔금을 납부해야 합니다. 입주 시점에 잔금을 납부할 때 현금을 내는 경우도 있지만, 대부분의 사람들은 잔금대출을 받아 납부하게 됩니다. 이때 주택담보대출이라는 대출로 갈아타게 되는데, 잔금 대출과 주택담보대출이 동일한 대출인지, 다른 대출인지 헷갈려하는 사람들이 많습니다.
이번 포스팅에서는 잔금대출과 주택담보대출에 대해 정리하였습니다. 청약 당첨된 아파트에 입주하기 위해 잔금 지불 절차를 앞두신 분들에게 도움이 되길 바랍니다.

 

목차

     

    아파트-분양-잔금대출-썸네일
    아파트 잔금대출

     

    아파트 잔금대출이란?

    신규 아파트를 분양 받게되면 분양 가격을 건설사에 납부해야 청약 당첨자 소유의 집이 됩니다. 분양 가격을 일시불로 납부하는 것은 아닙니다. 보통 계약금 10%, 중도금 50~60%, 잔금 30%로 나누어 납부를 하게 됩니다. 건설사별로 납부 비율이 다른 곳도 있습니다.

    계약금은 청약 당첨 후 2주~한 달 이내에 납부해야 합니다. 만약, 발코니 확장, 시스템 에어컨 등의 옵션 비용이 있다면, 옵션 비용에 대한 계약금 10%도 납부해야 합니다.
    계약금에 대한 대출상품은 없기 때문에 대부분 본인이 모은 종잣돈이나, 신용대출 등으로 마련하는 경우가 많습니다.

     

    중도금 60%는 분할 납부를 적용하며 5~6번에 나누어 납부하게 됩니다. 아파트 착공 이후 약 3년 동안 아파트를 짓게 되는데,  약 5~6개월 간격으로 중도금을 납부합니다.
    중도금은 건설사가 은행과 계약해 집단대출을 받게 됩니다. 즉, 건설사의 신용과, 분양하는 아파트의 가치를 담보로 은행에서 대출을 해주는 것입니다. 따라서, 분양 받은 사람의 신용이나 담보평가 등의 절차 없이 중도금 대출을 받을 수 있습니다.
    참고로, 대부분의 건설사에서 옵션에 대한 비용은 중도금 없이 계약금 10% 와 잔금 90%로 적용하고 있습니다.

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    잔금 30%는 아파트 시공이 완료된 후 입주 기간 안에 납부해야 합니다. 분양 받은 아파트에 입주하기 위해서는 잔금 30%와 중도금 대출(집단대출) 이자, 옵션 잔금 90%를 납부해야 합니다.
    이때 잔금 지급을 위해 대출을 받는 것을 '잔금대출'이라고 합니다. 보통 잔금을 납부해야 할 시점에 중도금 대출을 잔금대출로 전환하게 됩니다. 

     

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    잔금대출과 주택담보대출의 차이

     

    잔금대출은 위에서 설명한 것처럼 분양받은 아파트에 입주하기 위해 잔금을 납부하기 위해 받는 대출을 의미합니다.
    주택담보대출은 주택을 담보로 대출을 받는 것으로, 기존에 소유하고 있는 주택 또는 앞으로 소유할 주택을 담보로 설정할 수 있습니다.

     

    잔금대출과 주택담보대출의 가장 큰 차이는 '등기'의 유무입니다. 기존에 소유한 주택은 이미 등기가 되어 있어 주택담보대출을 받을 수 있지만, 신규 분양 받은 아파트의 경우 등기가 아직 되지 않은 상태이기 때문에 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
    따라서, 신규 아파트를 분양받게 되면 건설사가 특정 은행과 계약을 맺고 집단으로 잔금 대출을 진행하게 됩니다. 위에서 설명한 중도금 대출을 집단대출로 받는 것의 연장선이라고 볼 수 있습니다.

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    잔금대출의 주택담보대출 갈아타기

    흔히 잔금대출을 주택담보대출로 전환하는 것을 대출을 갈아탄다고 표현합니다. 아파트 청약 당첨 후 계약금을 완납하고, 중도금 대출을 집단대출로 받은 뒤 개월 수에 따라 중도금을 납부합니다. 이후 입주 지정기간(45일~60일)에 중도금 대출이자와 잔금 30%, 옵션 잔금을 납부하기 위해 중도금 대출 원금을 포함하여 집단으로 주택담보대출로 전환하게 됩니다.

     

    아파트 잔금 지불 방법

    신규 아파트를 분양 받아 입주 시점에 잔금을 납부하는 방법은 크게 두 가지입니다.

    첫 번째는, 본인의 여유 자금으로 대출 없이 납부를 하는 방법입니다. 이와 같은 납부 방법이 가장 깔끔하지만, 최근 아파트 분양가가 많이 올라가 있으므로 몇 억이나 되는 현금을 납부하는 사람은 없다고 볼 수 있습니다.

    두 번째는, 잔금대출을 받는 방법입니다. 위에서 설명한 것처럼 잔금대출을 집단으로 주택담보대출로 전환하여 아파트 잔금을 납부합니다.
    이때 주택담보 대출은 주택의 담보 가치에 따라 LTV(담보 인정 비율)를 적용하게 됩니다. 보통 분양시기보다 아파트의 가격이 올라가게 되기 때문에, 입주 및 등기를 등록하는 시점에서는 중도금 대출보다 대출 한도가 더 늘어나게 됩니다. 즉, 주택담보대출을 받는다면 남은 중도금 대출금과 잔금을 납부할 수 있는 것입니다. 보통 집단으로 주택담보대출로 갈아타는 것은 건설사와 연계된 은행에서 받으며, 신용불량자 및 개인파산 등의 문제가 없다면 대부분 대출이 승인됩니다.

     

    참고로, LTV는 지역에 및 개인의 상황에 따라 DSR(총부채 원리금 상환비율)이 다르게 적용되기 때문에 해당 아파트에 대한 대출 한도가 달라지게 됩니다. 기존에 대출을 많이 받은 상황이라면 잔금대출을 주택담보대출로 전환하여 받는다고 해도 대출 한도가 줄어들어 잔금을 납부하기 어려울 수 있으니 기존 대출을 정리하거나 여윳돈을 미리 마련하는 것이 좋습니다.

     

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    위와 같이 아파트 분양 잔금대출 및 주택담보대출에 대해 정리하였습니다. 도움이 되시길 바랍니다.

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