주택담보대출을 받을 때 정부 정책으로 대출 관련 규제를 하고 있으며, 대표적으로 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채 원리금 상환비율)이 있습니다.
이번 포스팅에서는 LTV, DTI, DSR의 의미와 계산법에 대해 소개합니다.

 

목차

     

    주택담보대출 LTV, DTI, DSR 썸네일
    주택담보대출 LTV, DTI, DSR

     

    주택담보대출이란?

    주택담보대출은 은행과 같은 금융기관에 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 대출상품입니다.
    주택담보대출을 받을 때 대출 한도는 LTV(담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율)에 따라 결정됩니다. 정부는 소비자의 상환능력과 담보가치에 비해 과도하게 대출이 발생되는 것을 막고자, 시장 상황에 따라 LTV 및 DTI의 비율을 조정하고 있습니다.

    주택담보대출은 기본적으로 분할상환 방식을 취급하며, 부동산 시장이 과열된 지역인 투기지역 및 투기과열지구, 청약조정대상지역에서는 해당 규제가 강화됩니다.
    또한, DSR(총부채원리금상환비율) 등 가계에서 발생하는 대출에 대한 관리기준에 따라 대출 신청자 및 배우자의 소득 규모, 기존에 받은 주택담보대출 등의 여부에 따라 새로 받는 주택담보대출의 한도 및 대출 여부가 달라지게 됩니다.
    주택담보대출을 받을 때 꼭 알아야 할 규제 항목인 LTV, DTI, DSR의 의미와 계산방법은 다음과 같습니다.

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    LTV(담보인정비율)

    LTV는 Loan To Value ratio의 약자로, 주택담보대출을 취급할 때 해당 주택의 담보가치에 대한 대출 취급 가능금액의 비율입니다.
    즉, 주택의 가격(담보의 가치)에서 주택담보대출금액이 차지하는 비율로서 금융회사의 주택담보대출 취급한도를 산정하는 기준이 됩니다.
    LTV는 대출계좌별로 계산되며, 다음과 같은 방식으로 산출합니다.

    LTV 계산식
    LTV 계산식

    참고로, LTV는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 해당 주택이 속한 지역과 대출 신청자에 따라 달라집니다. 만약, 대출 신청자가 대출을 갚지 못해 부도가 날 경우에는 금융회사보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위 채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액 임차보증금 등은 주택담보대출 한도에서 공제됩니다.

    DTI(총부채상환비율)

    DTI는 Devt To Income ratio의 약자로, 대출 신청자의 부채부담능력을 측정하는 지표입니다.
    대출 신청자의 소득에서 금융부채 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미하며, 연간소득대비 연간 대출원리금 총액의 비율을 의미합니다.
    DTI 계산식은 다음과 같습니다.

    DTI 계산식
    DTI 계산식

    연소득은 '증빙소득' 기준으로 산정하는 것이 원칙이며, 근로소득원천징수영수증, 소득금액 증명원 등 객관적인 소득증빙 자료를 확인하게 됩니다.
    참고로, 2018년 1월부터 기존 주택담보대출이 있는 경우 DTI 산정 시 신규 대출 외에도 기존 주택담보대출 원리금 상환부담 잔액을 반영하여 계산합니다. 기타 대출은 대출상환 이자만 반영합니다.

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    DSR(총부채 원리금 상환비율)

    DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 대출 신청자의 연간 소득에 대한 모든 가계대출의 원리금 상한액 비율을 의미합니다.
    여기에서 말하는 모든 가계대출은 주택담보대출, 신용대출 등을 포함하며, 심사 과정에서 기존 가계대출 원리금 상환부담 전액을 반영해 대출 신청자의 실제 상환능력에 부합하는 대출이 이루어지도록 하기 위한 자율적 여신심사제도입니다.
    DSR의 계산식은 다음과 같습니다.

    DSR 계산식
    DSR 계산식

    DSR 계산 시 적용범위, 소득산정, 부채 산정 기준은 다음과 같으며, 각 금융기관별 적용 기준은 달라질 수 있습니다.

     

    DSR 적용기준
    DSR 적용기준

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    대출 상환 방식별 특징, 이자가 가장 적은 방식은?

    대출 상환 방식은 원금 균등, 원리금 균등, 만기 일시상환 방식으로 총 3가지입니다. 이 글에는 대출 상환 방식별 특징과 상환 방법, 이자를 가장 적게 내는 방식에 대해 정리하였습니다. 처음 대

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    위와 같이 주택담보대출을 신청할 때 꼭 알아야 할 LTV, DTI, DSR에 대해 정리하였습니다. 도움이 되시길 바랍니다.

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