주택공급을 늘리기 위한 방법
주택공급을 늘리기 위해서는 크게 4가지 방안이 있습니다.
- 신도시 건설
- 아파트 재건축
- 노후 지역 재개발
- 리모델링
신도시 건설
신도시 건설은 그동안 개발되지 않았던 구역들을 선정하여 대규모 단지를 형성하는 것으로 주로 정부에서 정책 과제로 장기간 진행하게 됩니다.
신도시 건설의 장점은 한 번에 많은 세대를 확보하고, 다수의 사람들에게 청약 공급을 할 수 있습니다.
하지만, 신도시를 개발하는데 7년 이상 걸리는 것이 단점입니다.
2006년에 발표한 인천 계양 신도시는 아직 입주가 되지 않은 상황이며, 최근 들어 2기 신도시 입주가 본격적으로 진행되고 있는 상황입니다.
신도시 건설의 경우 공급물량이 증가하며 집값이 어느 정도 안정화될 것으로 기대하지만, 기간이 워낙 오래 걸리는 단점이 더 부각되는 것 같습니다.
최근 발표된 3기 신도시의 공급 및 입주가 멀게만 느껴지는 이유이기도 합니다.
재개발
재개발이란, 주거환경이 낙후된 지역에 도로 및 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고, 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시 경관을 재정비하는 사업입니다.
재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과는 다르다고 볼 수 있습니다.
재건축
재건축은 노후되거나 불량 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다.
최근, 둔촌 주공아파트가 재건축으로 엄청난 관심을 받고 있으며, 단군 이래 최대 규모의 재건축 사업이라는 평가를 받고 있습니다.
리모델링
리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는, 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 것입니다.
즉, 철거를 하지 않은 상태의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나, 그 기능을 향상해 건축물의 물리적, 사회적 수명을 연장하는데 목적을 갖고 있습니다.
최근, 강남 및 1기 신도시에서 리모델링 바람이 불고 있습니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 | 리모델링 |
| 목적 | 주거환경 및 도시경관을 재정비, 도시기능의 회복 및 상권 활성화 |
신규주택 건설을 통한 주거환경 개선 | 건물의 노후화 억제 및 기능 향상 |
| 사업방식 | 낙후지역의 기반 시설 신규정비 및 주택 신축 | 건물 소유주 조합이 노후 주택의 철거 후 신규 주택을 건설 | 건물을 받치는 기본 구조물(골조)을 그대로 둔채 고쳐 짓는 것 |
| 사업 대상 | 구역지정고시를 받은 지역 | 안전진단 결과 2/1이상 재건축 판단을 받은 지역 중 아래를 만족 -300세대(단독주택은 200호) 이상 -부지면적 10,000㎡ 이상 |
1)전용면적(세대당 몀적) - 85㎡ 미만:40% 이내 - 85㎡이상:30% 이내 2)세대수:기존 세대수의 15% 이내 3)수직증축:14층 이하 2개 층 / 15층 이상 3개 층 이내 |
| 사업 성격 | 공공성 | 민간성 | 민간성 |
| 근거 법령 | 도시 및 주거환경정비법 | 도시 및 주거환경정비법 | 주택법, 건축법 |
| 정비지역 지정 여부 | O | O | X |
| 기존 세입자 처리 | -공공임대주택 공급 -3개월분의 주거대책비 지급 |
-당사자 간의 주택임대차 계약에 따라 개별적으로 처리 | 없음 |
| 허용 연한 | 주택 유형별, 구조별 노후년한 검토 | 30년 이상 | 15년 이상 |
| 안전진단 | 없음 | -D등급:조건부 재건축 -E등급:즉시 재거눅 가능 |
-B등급 이상:수직증축가능 -C등급 이상:수평 및 별동 증축 |
| 시행 주체 | 재개발 조합 등 | 재건축 조합 등 | 입주자 대표회의(전원 동의), 리모델링 주택 조합 |
| 세대주 증가 | 도시 및 주거환경정비법 | 허용(용적률 한도 내) | 허용(기존 세대수의 15% 이내) |
| 용적률 | 상한 용적률 적용 가능 | 법정 용적률 범위 내 | 건축 심의로 법정 용적률 초과 허용 |
| 조합설립 및 사업계획승인 주민 동의율 |
[조합설립 인가 조건] 토지 등의 소유자 5인 이상이 재개발 사업시행을 위한 조합정관 작성 및 토지 등의 소유자 총수의 2/3 이상 동의 [사업계획 승인] 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상의 토지 등 소유자 동의 |
[조합 설립 조건] 1.지정개발자가 아닌 경우 : 각 동별 과반수 동의 또는 주택단지 전체 구분 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 토지 등 소유자 동의 2. 지역이 정비 구역에 포함된 경우 : 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지 소유자의 동의 |
[조합 설립 조건] 1.주택단지 전체 : 단지 전체 및 각 동의 구분 소유자와 의결권의 작 2/3 이상 결의 2.동 리모델링 : 동별 구분 소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 결의 [사업계획 승인] 1.주택단지 전체 : 단지전체 구분 소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의와 각 동별 구분 소유자 및 의결권읜 각 50% 이상 동의 2.동 리모델링 : 동별 구분 소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의 |
| 미동의자 토지 | 토지수용(시행인가 이후) | 매도청구(조합설립 이후) | 매도청구(조합설립 이후) |
| 초과이익 환수제 | X | O | X |
부동산 용어의 정리
- 정밀안전진단 평가 기준 및 비율
구조안전(40%) + 설비성능(30%) + 주거환경(15%) + 경제성(15%) - 정밀 안전진단 실시 주기
10년이 경과된 1종 시설물(공동주택, 폐기물 매립시설 제외)은 5년 이내에 1회 이상 정기적으로 실시 - 조합설립 및 동의율 법적 근거
도시 및 주거환경정비법 제35조(조합설립인가 등) 및 주택법 제11조(주택조합의 설립 등) - 초과이익 환수제
3천만원 이상의 초과이익이 생긴 경우, 이익의 최대 50%를 환수하는 제도 - 토지수용
특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 일 - 매도청구
주택재건축 사업을 시행하는 사람이 조합설립에 동의하지 않은 사람의 토지 혹은 건축물에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권한
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