아파트 분양 및 분양권, 분양 사업자 의미
이번 포스팅에서는 아파트 분양권과 입주권의 차이, 아파트 분양 및 분양권 상한제에 대해 정리하였습니다.
최근 아파트 값이 점점 올라가면서, 실 수요자들이 아파트를 구매할 수 있는 범위가 점점 줄어들고 있습니다.
이미 지어진 아파트를 구매하는 것 외에 분양권이나 입주권을을 구매하여 아파트가 다 지어진 뒤 입주하는 방법도 있으며, 지어지지 않은 아파트의 분양권 또는 입주권을 매수하여 투자하는 방식으로 투자 수익을 올릴 수도 있습니다.
분양
분양 사업자가 건축하려는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것
분양권
무주택자인 세대주가 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하여 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리, 자격, 지위를 의미
분양사업자
건축법 '제 2조 제1항 제12호'의 건축주로서 건축물을 분양하는 자
아파트 분양권과 아파트 입주권의 차이
아파트 분양권과 아파트 입주권은 비슷하지만 서로 차이가 있으며, 아래와 같은 장점 및 단점, 특징을 갖고 있습니다.
- 아파트 입주권 : 분양권을 우선적으로 받을 수 있는 조합원의 권리를 사는 것
- 아파트 분양권 : 분양을 마친 이후에 당첨자의 권리를 사는 것
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
| 장점 | 좋은 동, 호수 배정 가능 | 초기 투자금 부담 적음 |
| 단점 | 초기 투자금 부답 | 좋은 동, 호수 배정 어려움 |
| 투자시 유의사항 | 저렴하지만 추가분담금 고려 필요 | 입주권보다 고액, 분양권 전매시 웃돈 필요 |
| 청약통장 | 무 | 유 |
| 주택 수 | 포함 | 불포함 |
| 취득세율 | 4.6%(매입 즉시) | 1.1~3.5%(소유권 이전 등기시) |
분양권 상한제란?
분양권 상한제는 분양가를 적정 수준으로 유지해 내 집 마련의 부담을 줄이는 목적을 갖고 있으며, 주택법 제57조에 따릅니다.
분양가 상한제는 분양가를 기본적으로 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 설정하게 됩니다.
최근 정부는 '주택 시행령'을 개정해 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 분양가 상한제를 시행하고, 수도권 투기과열지구의 전매제한 기간도 최대 10년으로 늘렸습니다.
분양권 제한 기준
분양권 제한 기준은 사업 주체가 '주택법 제 54조'에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에 공급하는 주택의 경우에는 이 조의 정하는 기준에 따라 산정되는 분양 가격 이하로 공급해야 합니다.
- 공공 택지
- 공공택지 외의 택지 외의 택지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
- 공공주택 특별법에 따른 도심 공공주택 복합지구
- 도시 재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 주거재생 혁신지구
- 주택가격 상승 우려가 있어 제57조에 따라 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역
민간 택지내 분양가 상한제 지정 요건
민간 택지에 분양되는 건축물(아파트)의 분양각 상한제 지정 요건은 다음 표와 같습니다.
| 구분 | 요건 | |
| 필수요건 | a(주택가격) | 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역 |
| 선택요건 | b(분양가격) | 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 (단, 분양실적부재 등으로 분양가격 상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역 통계를 사용) |
| c(청약경쟁률) | 직전 2개월 모두 5:1 (국민주택규모 10:1 초과) |
|
| d(거래) | 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 | |
| 정량요건 판단 | a + [b or c or d] | |
2021년 10월 기준 서울 및 경기도 지역 분양가 상한제 적용지역은 아래와 같습니다.
| 구분 | 집갑상승 선도지역 | 정비사업 이슈 | |
| 서울 평균 초과 (주택 종합 or 아파트) |
수도권 1.5배 초과 (주택 종합 or 아파트) |
||
| 지역 | 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구,광진, 과천, 광명, 하남 |
강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 | |
최근 서울 및 경기도 모두 분양가 상한제 적용지역이 점차 늘고 있는 상황입니다.
| 구분 | 지정 | 지정 지역 | |
| 집값 상승 선도지역 |
서울 | 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양찬, 용산, 중구, 광진, 서대문 | |
| 경기 | 광명(4개 동) | 광명, 소하, 철산, 하안 | |
| 하남(4개 동) | 창우, 신장, 독풍, 풍산 | ||
| 과천(5개 동) | 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙 | ||
| 정비사업 등 이슈지역 |
서울 | 강서(5개 동) | 방화, 공항, 마곡, 동촌, 화곡 |
| 노원(4개 동) | 상계, 월계, 중계, 하계 | ||
| 동대문(8개 동) | 이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 존농 | ||
| 성북(13개 동) | 성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2/3가 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1/2/3가 |
||
| 은평(7개 동) | 불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌 | ||
분양가 상한제 적용 주택의 거주 의무기간
주택의 입주자는 해당 주택의 최초 입주간응일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양 가격과 국토교통부 장관이 고시한 방법으로 결정된 인근 지역 주택매매 가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 거주 의무기간 동안 거주해야 합니다.
1. 공공택지에서 건설 및 공급되는 주택
- 인근지역 주택매매 가격의 80% 미만 : 5년 의무 거주
- 인근 지역 주택매매 가격의 80~100% : 3년
2. 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택
- 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만 : 3년
- 인근 지역 주택매매 가격의 80~100% : 2년
거주 의무기간 예외 조항
아래의 7가지의 경우 거주의무기간이 예외로 적용됩니다.
- 근무, 생업, 취학, 질병 치료를 위해 해외에 체류하는 경우
- 세대원의 근무, 생업, 취학, 질병 치료 목적으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)에 거주하는 경우
- 특별분양받은 군인이 인사발령으로 다른 지역에 거주할 경우
- 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 이사할 경우
- 분양받은 주택을 인가받은 어린이집으로 운영할 경우
- 생업상의 사정에 의한 전매가 불가피할 경우
- 의무자의 자녀 의무 교육 관련한 사유
위와 같이 아파트 분양권과 입주권의 차이, 분양가 상한제 및 거주의무기간에 대해 정리하였습니다.
많은 도움이 되시길 바랍니다.
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