수도 동파 책임은 누가?(집주인 vs 세입자)

수도 동파 책임

겨울철 낮은 기온으로 수도가 동파되었을 때 책임은 누가 져야 하는 것일까요?

자가 소유의 집이나 건물에 수도 동파가 발생했을 때는 소유자가 책임지고 처리하면 되지만, 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 관계에서 수도 동파가 일어나게 된다면 책임 소재가 헷갈리릴 수 있습니다.

겨울의 한파로 인한 수도 동파는 자연재해로 보는 시각이 많기 때문에, 세입자는 책임지지 않고 건물주가 수도 동파에 대한 책임과 보상을 해야 한다는 의견이 많지만, 현실은 그렇지 않습니다.

보통 수도 동파로 인해 피해가 발생했을 때 당사자들은 아래와 같은 주장을 합니다.

집주인(임대인) : 세입자(임차인)이 관리를 제대로 하지 않아 동파가 되었으니, 세입자 책임입니다.
세입자(임차인) : 건물 구조 자체가 동파에 취약하고, 보일러나 수도가 노후되어 동파되었으니 건물주 책입입니다.

수도 동파의 경우 단순히 물이 언 것으로 끝나지 않고, 보일러 고장이나 수도관의 파손, 심지어 수도 동파로 인해 다른 집에 피해를 주게 될경우 피해보상까지 해야 할 수 있어 법적인 판결까지 가게 되는 경우도 있습니다.

이와같은 분쟁을 막기 위해 '공동주택관리법' 및 각 지방자치단체의 조례 등을 제정하여 분쟁을 조정할 수 있는 장치를 마련해 두었습니다.

수도 동파 책임에 대해서는 아래와 같은 기준으로 책임 소재를 구분할 수 있습니다.

1. 외부수도관 및 수도 계량기 동파

수도관은 상급 수도관에서 건물에 공급되는 수도 계량기 전까지 설치되어있는 외부 수도관은 수도사업소 책임입니다.

따라서, 건물 외부에 있는 수도계량기 동파시 책임은 수도사업소에 있으며, 수도계량기가 동파되었을 때는 수도사업소에서 수도계량기 교체 비용에 대해 지원을 받을 수 있습니다.(2014년 이후로 국민권익위원회의 권고로 수도사업소에서 수리비를 부담하게 되었음)

* 지원 비용은 약 3만원 정도이며 지자체 및 수도계량기 사양에 따라 다를 수 있습니다.

2. 건물 내 수도관 및 보일러 동파

건물 안으로 들어온 수도관 및 각 가정에서 사용하는 보일러가 동파되었을 경우에는 건물의 소유자 또는, 실 사용자(세입자)에게 수도 동파 책임이 있습니다.

여기에서 문제가 되는 부분이 전/월세를 사는 경우 세입자가 책임을 져야 하는지, 집주인이 책임을 져야 하는지 판단을 해야 합니다.

3. 동파 대비를 위한 관리 소홀로 인한 수도 동파

한파로 인해 수도나 보일러가 동파되었을 때, 이를 위한 동파예방 관리가 제대로 되어있지 않다면, 세입자가 책임을 져야 합니다.

동파 예방은 기본적으로 사용상 유지보수에 들어가기 때문에, 세입자가 사용하던 중 수도 동파가 발생하게 되면 세입자가 수리비용을 부담해야 합니다.

이에 대한 법적 근거는 '민법 제 374조, 제 623조' 입니다.

민법 제 374조 : (특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기 까지 '선량한 관리자의 주의로 보존' 하여야 한다.
민법 제 623조 : (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

즉, 임차인(세입자)은 선량한 관리의 주의로 보존할 의무가 있고, 임대인(집주인)은 계약존속 중 사용에 필요한 상태를 유지하게 해야 한다는 뜻 입니다.

하지만, 아래와 같은 경우에는 위와 같은 책임의 소재가 바뀌기도 합니다.

서울시 '보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 관련 분쟁 조정 기준(안)' 중 아래와 같은 호의 경우에는 집주인(임대인)에게 책임이 있다고 봅니다.

임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다했다는 것을 입증한 경우
보일러가 동파에 취약한 위치에 있음에도 임대인이 이에 대한 보호장치를 미흡하게 하거나, 임대차 계약시 중개업자가 임대차계약서 고지사항으로 임차인에게 설명하지 않았거나, 별도의 주의를 환기시키지 않는 등 임대인의 의무를 다하지 못한 책임이 있을 경우

위와 같이 수도 동파 방지를 위한 노력을 입증하거나, 중개인이 임차인에게 설명을 하지 않았거나, 별도의 주의를 환기시키지 않았을 때는 임차인이 책임을 피해갈 수 있습니다. (하지만, 노력에 대한 입증이나, 주의 환기에 대해서는 증명이 어려운 현실입니다.)