권리금의 의미와 종류(영업, 바닥, 시설 권리금이란?)

 

 

권리금은 상가를 임대하여 창업을 하거나 기존에 영업 중인 사업을 인수하여 사업을 할 때 많이 나오는 단어입니다. 창업을 할 때 임대 보증금과 창업에 필요한 시설, 인테리어, 재료비 등만 생각하지만 '권리금' 역시 창업 과정에서 꼭 체크해야 할 부분입니다.
권리금은 상권이나 업종, 성장성 등에 따라 억 단위까지 금액이 올라갈 수 있기 때문에 창업을 고민하고 있다면 상권 조사와 함께 권리금도 확인해야 합니다.
이번 포스팅에서는 권리금이란 무엇인지, 권리금의 종류는 어떤 것이 있는지 정리하였습니다.

 

목차

 

권리금이란

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권리금이란?

 

 

 

 

 

권리금은 임차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 사람 또는, 영업을 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 및 무형의 재산적 가치를 양도 또는, 이용에 대한 대가로서 임대인 및 임차인에게 임대 보증금 외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.
즉, 해당 상가에서 기존에 영업중인 현재 임차인이 새로운 임차인에게 요구하는 일종의 영업권이라고 할 수 있습니다. 기존의 임차인이 영업 활동을 하면서 쌓아 올린 유형 및 무형의 재산적 가치를 임대차 계약이 끝나면서 새로 들어올 임차인에게 요구하는 영업권입니다.
현재의 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가의 현재 및 미래 예상 가치를 측정한 금액입니다. 고객이 많고 매출액이 높다면 영업권의 가치를 높게 판단해 권리금이 높아지고, 그 반대의 경우 권리금을 제대로 받지 못하는 경우도 있습니다.

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권리금은 무형의 재산적 가치의 양도와 시설 이용 기간에 대해 매겨지는 가치 금액으로 결정되나, 영업력에 따라 차이가 있고 명확한 기준이 있어 권리금 산정에는 분쟁의 소지가 많습니다. 따라서, 상가를 임대하여 사업을 시작할 때는 정확하고 세부적인 계약서 작성과 임대차 보호법을 준수하여 권리금 회수를 보장받는 것이 좋습니다.
만약 법에 대한 해석이나 계약서 작성에 어려움이 있다면 법무사, 변호사 등 법률 서비스를 이용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

 

 

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권리금의 종류

권리금은 영업 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금으로 세 가지로 분류가 가능합니다. 권리금에 대한 명확한 기준은 없으나 상가 임대차 계약 시 3가지 권리금을 포함해 '상가 권리금' 형태로 지급하지만, 경우에 따라 각 권리금을 구별하여 개별적으로 책정하기도 합니다. 권리금이란 것 자체가 당사자들 간의 흥정으로 금액을 책정하기 때문에, 주변 상권의 권리금 수준을 참고하거나 이전의 권리금을 기준으로 결정하기도 합니다.

 

1. 영업 권리금

영업 권리금은 현재 영업 중인 매장을 인수할 때 요구하는 권리금입니다. 영업중인 매장을 그대로 인수받아 영업을 계속할 경우 이전의 임차인에게 지급하는 권리금으로 보통 6~12개월의 순수입에 해당하는 금액을 권리금으로 정합니다.
현재 임차인의 고객 확보, 영업 노하우, 인지도 등에 기대 수익과 매출액에 대한 권리금입니다. 만약, 기존에 영업 중인 매장을 인수하는데 권리금이 형성되지 않은 매장이라면, 해당 매장을 인수한다고 해도 매출의 상승을 기대하기는 어렵습니다.
즉, 매출이 어느 정도 꾸준히 나오는 상가에서만 권리금이 형성되는 것으로,  기존에 영업 중인 매장을 인수할 때는 권리금이 어느정도 형성된 매장을 인수하는 것을 추천합니다.
영업 권리금을 정할 때 주의할 점은 매출액에 대한 확인뿐만 아니라, 영업이익, 순이익 등도 살펴봐야 하며, 기존에 진행한 쿠폰 이벤트, 회원권, 포인트, 매입 및 매출 채권 등에 대해서도 꼭 확인해야 합니다.

 

2. 시설 권리금

시설 권리금은 현재 영업중인 매장을 인수하면서 시설을 그대로 사용할 때 요구하는 권리금입니다. 임대차 계약 시 계약이 종료되면 임차인이 설치한 시설은 모두 철거해야 할 의무가 있습니다. 하지만, 다음에 들어오는 세입자가 기존의 시설물을 계속 사용한다고 하면, 시설물에 대한 권리금을 받을 수 있는 것입니다. 만약, 다음에 들어오는 세입자가 시설물을 사용하지 않는다고 하면 시설 권리금을 받을 수 없는 것입니다.
시설에 대한 기준은 인테리어, 주방 집기, 화장실, 냉난방 장치 등입니다. 매장을 오픈한 지 얼마 안돼서 인수를 하는 경우라면 시설이 노후화되지 않아서 시설 권리금을 받을 수 있으나, 3년 정도가 지나고부터는 시설 권리금을 많이 요구하기 어려운 것이 현실입니다.
따라서, 인수하려는 매장의 시설 상태를 꼼꼼하게 살펴본 뒤 시설 권리금을 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 바닥 권리금

바닥 권리금은 잘 알려지지 않은 권리금이지만, 활성화된 상권에서는 '입지'에 대한 권리금을 받습니다. 흔히 말해 '목이 좋다'라는 곳에 위치한 상가는 큰 장점을 갖기 때문에, 그 위치에 상가가 있는 것 자체만으로도 권리금이 형성되는 것입니다.
해당 상가가 위치한 상권의 유동인구, 지리적 특징, 상권의 규모에 따라 권리금이 결정됩니다. 시설 권리금이나 영업 권리금은 매출액, 시설 설치비 등 눈으로 확인할 수 있는 숫자가 있지만, 바닥 권리금의 경우 확이 할만한 근거가 없습니다. 따라서, 대부분 주변 상권의 권리금 수준이나 현재 영업 중인 매장이 기존에 지급한 권리금을 기초로 협상을 해야 합니다.

 

권리금의 결정

위에서 설명한 것처럼 권리금에는 크게 세 가지 종류가 있습니다. 현재 운영 중인 매장을 인수하여 그대로 영업을 계속하거나, 새로운 업종으로 전환하는 것 등의 여부에 따라 권리금이 달라지기 때문에 권리금을 결정하기 어렵습니다.
현재 영업 중인 임차인의 경우 미래 가치를 부풀려 권리금을 최대한 높게 받고 싶을 것이며, 새롭게 들어오는 임차인은 현실적인 가치와 회수 가능성, 기간 등을 고려해 권리금을 낮추고 싶을 것입니다.
대부분 활성화된 상권은 권리금이 어느 정도 정리되어 있기 때문에 주변 상권이나 같은 업종에 비해 권리금이 터무니없이 높거나 낮지 않으면 원만한 수준에서 권리금을 협상하는 것이 좋습니다. 따라서 새로운 매장을 창업하거나, 기존 매장을 인수할 때 상권에 대한 조사가 선행적으로 진행되어야 권리금 협상에서 유리한 자리를 차지할 수 있게 됩니다.

 

위와 같이 권리금에 대한 의미와 권리금의 종류 세 가지에 대해 정리하였습니다.

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